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40多个小城市房价破万靠促销才能卖得动还不撤

发布时间:2021-01-07 14:18:11 阅读: 来源:水分计厂家

摘要: 小城市的房价比大城市还贵,这很危险,因为地价越来越贵,三四线楼市已经形成了两高一低的新态势(地价高,房价高,低成交量)。在这种情况下,房企也开始更加焦虑。土地流拍规模性出现就是焦虑的表现。

恒大每年都要搞两次大规模促销,一次在春节,一次在金九银十,力度还挺大。

89折起,实际最低的还有74折,首付分期,最低5%。俨然房地产行业的“双十一”。

对恒大来说,大规模促销,其实就是一个原因,抓住现金流,降低负债率,达到了一个相对理想的状态,再继续融资。

这也能体现房企的开发逻辑,现金流仍然是第一位的,它的利润主要归功于规模,而非追求单个项目的极致利润。

长期以来,开发商卖房子是要挑客户的,要严格验资,冻结账户资金,大大小小的客户排队,有实力的靠前。现在不这样了,首付低至5%,门槛大大降低,给钱就卖。

恒大的促销,主要集中在三四线城市。不能直接说它是在撤离,但给我的感受是,全国NO.2的房企,频繁启动规模性的抢夺现金流行动,总归能嗅出些危险的气息。

1、去库存已经基本结束

直接宣布去库存结束的城市的确没几个,但我们要知道,有些事情可以做但不必大张旗鼓地宣扬。去库存就是这么回事,就这样不咸不淡地离开公众的视野,才是最安全的。

实际上8月份的70城数据已经说明了一切了,只有厦门这一个城市新房象征性下跌,其他城市全在涨,难道不是调控将近的信号么?只有涨了才能调控,而上涨也不是近期才出现,我只能说,70城的数据仍然很假,但比之前要稍微真一点,这也是一种策略。

对于房企来说,保持敏锐的嗅觉是非常有必要的,这一行的预期转向非常容易,真要崩塌,用不了一个月。促销也是给自己一个护城河。

2、小城市的房价比大城市还贵,这很危险

因为地价越来越贵,三四线楼市已经形成了两高一低的新态势(地价高,房价高,低成交量)。在这种情况下,房企也开始更加焦虑。土地流拍规模性出现就是焦虑的表现。

最新的土地市场也已经没那么热了,中小城市流拍已经层出不穷。即使成交的地块,价格也比预期要低,周边很多曾经的地王,未来日子都非常难过。而拿了地王的这些房企,很多其实都是当地的小房企,它们想借着东风一鼓作气弯道超车,重演当年碧桂园和恒大的神话。

但是新的政策环境变了,客群变了,这招不好使了,激进的中小房企必将加速退场。比如最近爆出问题的惠州宏立城,现在麻烦缠身。这家贵州本土的房企,总共在贵州就开发了两个项目,凭借神盘贵州花果园的成功,坐上了贵州第一房企的宝座,但现在它的麻烦不少。

与一二线限价项目,三四线没有限价,但其实更危险。三四线楼市一直奉行的是高周转的套路,但高地价逼着房企不得不开发高端产品,而高端产品的客户本来就少,可能一个项目吃饱,周边三个项目全得饿死。是一种饮鸩止渴的方式,因为促销越猛,市场预期越差,老百姓都是买涨不买跌的。

对于眼下的三四线城市,只有部分城市因为涨幅太过扎眼而被动提前调控。总体上仍然很便宜,而且上涨的预期比下跌的预期明显更强烈。

眼下在长三角地区,有不少小县城的房价破万,有的甚至摸到2万多,这个价格有多恐怖,只要对比一下中西部的大城市就清楚了。

截至目前已经有超过40多个的三四线城市二手房的价格迈过了万元大关。虽然东部的三四线城市有地段优势,背靠中国三大城市圈,但城市级别摆在那,人口又没有优势,过万的房价仍是巨大风险。

房价上涨的预期预期仍存,打破需要机会,但一旦打破,就很难再有机会起来了。

中低端项目,凭借着量的优势,大规模收割刚需。收割容易,但再长出来却非常难。没有房价增值空间,也没有租房需求,促销也只能是权宜之计。恒大要搞促销,也是看到了刚需渐趋枯竭的事实,还挑什么客户,回款最重要。

但大规模打折促销也有压力,因为促销的越厉害,越容易给人清仓离场的信号,这对稳房价没好处。

对城市来说,以前是要防上涨,但接下来防下跌也会成为重点任务。搞促销也得问问监管部门的意见才行。对于这一点,地方会更加积极,因为房地产被打回原形,他们的日子更不好过。

但对于普通人来说,房价早已偏离了价值,大部分人必然要跟着行情起落,能把握先机及时置换资产的必然是少数,希望你能抓住机会保住身家。

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